부동산 개발업체와 중개업소에 따르면 서울지역 도시형생활주택의 공급이 급증하면서 투자수익률이 하락하고, 공실 위험성이 커져 투자에 주의가 필요하다고 밝혔다.

한 부동산컨설팅업체의 자료에 의하면 서울시에서 올해 말까지 준공 될 도시형생활주택은 3만6262가구에 달해 2011년 말까지의 준공물량 9188가구보다 4배가량 증가할 것으로 예상되고 있다.

특히 강서구 3270가구, 영등포 2806가구, 강동 2309가구, 마포2223가구, 송파 2213가구, 관악구 2201가구가 준공예정으로 일부 지역에서는 공급과잉에 의한 피해가 발생할 것으로 전망되고 있다.

또한 30가구 미만 단지가 90%이상으로 ‘주거의 질’이 훼손당할 염려와 더불어 공급증가에 따른 공실 위험도 커지고 있다.

공실은 도시형생활주택과 같은 수익형부동산에 가장 큰 리스크로서 임대수익을 저하시키고, 자산가치까지 하락시키는 주요 요인으로 꼽히고 있다. 따라서 전문가들은 임대수요가 풍부하고, 공실이 없는 지역을 수익형부동산 투자1순위로 주목하고 있다.

지하철 2호선 라인이 가장 풍부한 수요를 지니고 있는데, 서울 동북권에서는 왕십리 일대가 가장 유망한 투자처로 회자되고 있다. 왕십리는 2호선, 5호선, 중앙선이 지나는데다 9월이면 분당선 연장선이 개통되어 청담역까지 4분, 선릉역까지 10분이면 도착 할 수 있어 강남권 임차수요까지 끌어들일 수 있는 매력적인 곳으로 꼽히고 있다.

기존의 한양대학교, 한양대병원의 임차수요에 더해 뚝섬 일대 현대자동차그룹의 110층 글로벌비지니스센터 건설, 성수IT산업밸리 내 지식산업센터 공급 등 주변 호재가 많아 안정적인 수요자 확보가 가능한 동북권의 요지로 발돋움하고 있다.

왕십리역 일대는 상업지역이 협소하고, 개발호재 수혜를 기대한 지주들이 땅값을 높이다 보니 개발업체가 수익성을 맞추지 못해 신규분양이 없다. 그렇다보니 공급보다는 수요가 많아 낮은 공실률을 자랑하고 있다.

왕십리역 근처에서 47채의 원룸 임대사업을 하는 김모씨는 “왕십리역 일대는 임차인이 나가면 바로 새로운 임차인이 들어와 공실에 따른 위험은 전혀 없다”며 “전용면적 18~20㎡ 풀옵션 원룸이면 전세로는 7500만 원, 월세는 보증금 1000만 원, 월 65만 원의 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 곳”이라고 했다.

왕십리역 최초로 공급되는 도시형생활주택 ‘상리제나우스’는 이런 왕십리역 일대의 온갖 수혜를 누리는 곳이다. 지하2층, 지상 9층으로 총 70세대의 원룸형 풀옵션으로 구성된 ‘상리제나우스’는 내년 2월에 준공되기 때문에 개학을 앞둔 한양대학생에게 신축주택으로서 큰 인기를 끌 것으로 예상되고 있다.

또한 분당선이 9월에 개통되면 강남권에서 높은 임대료를 내고 사는 젊은 임차인들이 쉽게 접근할 수 있어 임대수요가 더욱 늘어나 낮은 공실률을 더욱 낮춰 리스크 발생 위험성을 줄일 것으로 보인다.

상리제나우스의 분양가는 12,600~13,850만 원으로 실 투자금은 4000만 원대부터 가능하다. 주변 시세를 감안하면 보증금 1000만 원에 월 65만 원을 받을 수 있어 8%대의 수익률이 발생한다. 강남권이 3~4%, 다른 지역이 5~6%대의 수익률인데 반해 높은 수익률을 기대할 수 있다.

부동산컨설팅 업체인 일동디앤씨 노국일 대표는 “5·10 부동산대책으로 도시형생활주택 건설에 지원이 강화됨에 따라 건축 붐이 일 것으로 전망되기 때문에 임대수요 분석, 공실률, 임대수익을 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다”며 “왕십리역 일대는 동북권 랜드마크로서 미래가치까지 뛰어난 투자지역으로 꼽힌다”라고 했다.

 

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