정부는 관계기관간 논의와 당정 간담회를 거쳐 4.1 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 확정·발표하였다.

이번 대책은 대통령직 인수위에서 부터 관계부처간 논의를 거쳐 마련되었으며, 당정청 워크샵과 당정 간담회 등을 통해 다양한 의견을 수렴하여 확정되었다.

【 대책 수립 배경 】

’08년 이후 주택시장은 침체국면이 지속되고 있고, 이로 인해 주택거래가 위축되고, 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 전세시장 불안도 지속되는 상황이다.

이로 인해 실수요자의 거래불편이 가중되고, 무주택 서민들도 높은 전셋값 부담으로 고통을 겪고 있다. 또한 중개·이사·인테리어 등 관련 서민업종의 어려움도 심화되고 있다.

이 같은 주택시장 침체는 민간소비 회복을 지연시키고 향후 시장 부진 심화·장기화시 금융시장의 안정성에도 악영향을 미치는 등 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 우려도 있는 상황이다.

이에 박근혜 정부는 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련하게 되었다.

【 대책 주요내용 】

가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피하여 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장의 조기회복을 도모한다.

또한, 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어, 렌트푸어에 대한 지원방안을 강구하고, 저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원서비스를 확대하는 보편적 주거복지도 실현할 계획이다.

1. 주택시장 정상화

① 주택 공급물량 조절

주택공급물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정한 수준으로 조절해 나갈 계획이다.

공공분양주택은 기존 연 7만→2만호로 축소하되, 60㎡ 이하 소형주택으로만 공급하고, 소득·자산기준을 강화하여 민간주택과 차별성을 높이기로 하였다.

- 수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공급물량 및 청약시기 등을 조정할 예정이다.

* ’13년 보금자리 청약물량을 당초 1.6만호 → 0.8만호 수준으로 대폭 축소

이와 함께 시장수요를 감안하여 공공택지·보금자리지구 등의 사업계획을 조정하고, 민간부문의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있도록 의무 착공기간을 연장(2년→3년)하고, 공급과잉 우려가 큰 원룸형 도시형생활주택의 공급도 적정 수준으로 유도해나갈 계획이다.

② 세제·금융·청약제도 개선을 통한 유효수요 창출

생애최초 주택구입자에 대해서는 취득세 한시면제, 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입을 지원할 계획이다.

부부합산 6천만원이하 가구가 금년말까지 6억원·85㎡이하 주택을 생애최초로 구입*할 경우 취득세를 전액 면제한다.

* 법 시행일∼금년말까지 소유권이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료한 주택에 한함

국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모를 확대(2.5→5조원)하고 소득요건 상향(부부합산 5.5천 → 6천만원), 금리 인하(3.8%→3.3∼3.5%)도 추진할 계획이며, 생애최초주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화 적용한다.

또한 양도소득세 한시 감면, 청약제도 개선을 통해 주택구입을 촉진할 계획이다.

9억원 이하 신규·미분양주택을 구입하거나, 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 금년말까지 구입*할 경우 취득후 5년간의 양도소득 세액을 전액 면제할 계획이다.

* 법 시행일부터 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 한함

민영주택 청약가점제(’07.9∼) 적용대상을 85㎡이하에만 적용(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다.

또한, 주택 교체수요를 지원하기 위해 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여토록 하였다.

시중 여유자금을 활용하여 민간임대주택 시장을 활성화할 계획이다.

임대사업자의 택지비 부담을 완화하기 위해 ‘토지임대부 임대주택’ 제도를 도입하고, 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’을 신설하며, 리츠 등을 활용한 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠에 대해서는 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)의 적용을 배제할 계획이다.

아울러, 민간의 임대주택에 대해서도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여하여 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 하는‘準공공임대주택’제도를 도입한다.

* (요건) 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한
* (혜택) 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면, 양도세 장기보유 특별공제율 60%

이와 함께, 시장과열기에 도입된 과도한 규제개선을 위해 분양가상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면 등을 추진한다.

또한, 정비사업시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능토록 하고, 주택미분양자에 대한 현금청산시기를 조정(분양신청시점 → 관리처분인가 이후)하는 등 정비사업 관련 규제를 완화하고, 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구할 계획이다.

안전성 확보를 위해 전문가 그룹을 통해 구체적인 허용범위를 정하고, 개별사업에 대해 전문기관의 구조안정성 검토를 의무화할 계획이며, 동시다발적인 사업 추진으로 도시과밀 문제나 전세난이 초래되는 일이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획을 수립한 후 중앙도시계획위원회 심의를 받도록 할 계획이다.

2. 하우스·렌트푸어 지원

① 하우스푸어 지원

하우스푸어 지원은 주택보유 희망여부, 연체 여부에 따라 다양한 방안을 시행할 계획이다.

주택보유 희망자 중 연체우려가 있거나, 장·단기 연체자의 경우 금융권 자체적으로 또는 신용회복위원회를 통하여 채무조정하고, 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고, 채권 전부 매입시 차주에게 보유지분매각 옵션을 제공토록 할 계획이다.

정상차주(85㎡이하 1주택 보유, 연소득 5천만원 이하)인 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입하여 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해주도록 하였다.

주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택(일부지분 포함)을 매각하고, 이를 재임대(5년)하여 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 할 계획이다.

임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용하게 된다.

또한, 주택연금 가입연령을 60세→50세로 낮추고, 일시인출한도를 50%→100%로 확대할 계획이다(1년 시행후 연장검토).

② 렌트푸어 지원 : 목돈안드는 전세

렌트푸어 지원은 전세대출을 담보대출화하여 금리인하·한도확대가 가능하게 하되, 집 주인 성향 등을 감안하여 다양한 방안을 시행한다.

집주인 담보대출방식(목돈안드는 전세Ⅰ)은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달하여 대출금리를 인하하고, 집 주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여할 계획이다.

* 금융기관은 수도권 5천만원, 지방 3천만원 한도내 대출

임차보증금 반환청구권 양도방식(목돈안드는 전세Ⅱ)은 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도할 경우

금융기관에게 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화하여 대출금리 인하 및 한도확대가 가능토록 하였다.

※ 우선변제권 부여를 위한 주택임대차보호법 개정방향에 대해서는 법무부에서 별도 보도자료 배포

아울러, 주택기금의 전세자금 지원도 확대할 계획이다.

소득요건 상향(부부합산 4→4.5천만원), 대출한도 확대(수도권 8천만원→1억원), 지원금리 하향조정(3.7%→3.5%)하고, 전세금 증액분에 대해서도 추가대출을 허용키로 하였다.

3. 보편적 주거복지

무주택 저소득가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 ‘보편적 주거복지’를 추진할 계획으로, 2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 소득 5분위 이하 550만가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 할 계획이다.

① 행복주택 등 연 13만호 공공주택 공급

공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급할 계획이다.

공공 임대주택은 건설방식(7만호)과 매입·전세방식(4만호)을 합해 연 11만호를 공급하고, 매입·전세임대 및 행복주택 등 도심내 물량을 최대한 확보한다는 방침이다.

행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용하여 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설하여 도심재생 및 지역 활성화를 도모할 계획이다.

향후 5년간(’13∼’17년) 총 20만호를 공급하되, 금년에는 수도권 도심의 6∼8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이며(일부는 착공 추진), 왕성한 사회활동을 하고있는 사회초년생, 신혼부부, 대학생과 주거취약계층에게 부담 가능한 저렴한 수준의 임대료로 공급할 계획이다.

② 수혜자 맞춤형 주거비 지원 강화

주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식을 확대하고, 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 생애주기별 주거취약시기에 대한 지원을 강화해 나갈 계획이다.

저소득 가구의 월 임대료 보조를 위해 현행 주거급여 제도를 소득·거주형태·임대료 부담수준 등을 종합적으로 고려한 주택 바우처 제도로 확대·발전시켜 나갈 예정이다.

* (’13.상) 사업모델 확정, (’14.상) 시범사업, (’14.하) 기초생활보장제도 개별급여 전환과 함께 도입

또한, 생애주기별 주거취약시기에 대한 정부지원도 강화한다.

대학생 주거지원을 위해 대학생 전세임대를 지속 공급(연 3천호)하고, 기숙사 건축비 일부(53%)에 대해 저리(연 2.0%)로 국민주택기금을 융자지원하며, 부부합산 연소득 5천만원이하 신혼부부에 대해 연 3.5%의 저리 전세자금을 연 2.5조원 규모로 지원할 계획이다.

저소득층의 높은 1인 가구 비중을 감안하여 공공임대주택의 소형주택 비중을 확대하는 한편, 고령자, 장애인을 위한 배리어프리(barrier-free) 등 주거약자용 편의시설을 갖춘 주택공급을 확대해 나갈 계획이다.

* 국민임대주택 및 매입임대의 30%는 원룸형으로 공급
* 영구·국민임대중 주거약자용 주택비중을 현재 3∼5%에서 지속 확대

③ 공공임대주택 관리의 공공성 강화

임대주택 관리를 유지·보수 외에도 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스로 발전시켜 나가고, 주거복지사를 양성하여 영구임대주택단지의 주거복지서비스 향상 및 전문성을 강화한다는 방침이다.

아울러, 저소득 서민의 주거비 부담 완화를 위해 영구임대주택의 난방용 유류에 대한 부가세도 면제할 계획이다.

【 기대효과 】

정부는 이번 대책을 통해 주택시장이 과거의 과도한 정부개입과 규제의 틀에서 벗어나 자율조정기능을 회복하는 계기가 될 것이며, 시장 침체기에 어려움을 겪고 있는 하우스·렌트푸어에 대한 안전장치가 마련되어, 가계안정을 도모하고 주택·금융시장에 미칠 부정적 영향을 사전에 방지할 수 있을 것으로 내다봤다.

이번 대책은 주택거래 정상화뿐 아니라, 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현방안을 제시함으로써, 주거 분야의 사회안전망을 확보할 수 있는 계기가 되고 서민 주거안정뿐 아니라 우리나라의 전체적인 복지수준을 한단계 업그레이드하는 데 기여할 것으로 기대된다.

정부는 이번 대책이 조기에 가시화될 수 있도록 관계부처간 협업을 통해 관련 후속조치를 조속히 추진하고, 법률 개정사항도 국회 협조를 통해 신속히 추진할 계획이다.