서울시는 지구단위계획 대상지역을 체계적·계획적으로 관리하면서도 일부 규제완화 등을 통해 시민들의 재산권을 과도하게 침해하지 않도록 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하여 3월 14일부터 시행한다고 밝혔다.
 
이번 지구단위계획 수립기준의 개정으로 현재 서울시에 지정되어 있는 지구단위계획구역이 그 동안 지구단위계획 구역으로 설정되었다는 이유만으로 재산권 행사를 과도하게 제한했던 규제를 완화하고 시민이 공감하고 함께 공유할 수 있는 친환경 도시관리를 위한 제도적 기반을 마련했다고 밝혔다.
 
지구단위계획 수립기준은 도시경관 및 미관을 개선하고 체계적인 도시관리를 위해 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 하고자 할 때 적용되는 기준이다. 현재 서울시엔 320개('13년 12월 기준) 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다.
 
특히 서울시는 그 동안 용역발주를 통해 마련하던 수립기준에서 벗어나 실제 현장의 다양한 목소리를 반영한 현실성 있는 개선을 통해 시민이 공감하는 ‘시민공감 맞춤형 지구단위계획 수립기준’을 마련하는데 주력했다.
 
이를 위해 내부직원들로 구성된 TF팀(6개 부서)과 엔지니어링 실무기술진, 대학교수로 구성된 자문단을 구성하여 의견수렴을 위해 관련학회, 도시계획관련회사 등 특히 자치구청 업무담당자와 간담회 및 시·구합동워크숍 등 소통의 장을 마련해 개선방안을 도출하여 수립기준을 마련했다.
 
지구단위계획 수립기준은 총 3부로 구성하였다.
 
1부는 기준의 원칙과 적용방법, 절차 등 본 기준이 갖는 총론과 위상을 담았고 2부는 구체적인 계획내용과 연계한 용적률 및 인센티브계획, 높이계획, 경관계획 등의 부문별 계획과 사전협상형, 역세권장기전세주택 건립형, 관광숙박시설 건립 등 다양한 특별유형의 계획내용들을 다루고 있다.
 
3부는 지구단위계획을 결정하는 도시건축공동위원회의 구성, 역할, 심의내용, 재정비 검토기준, 기타 참고자료들이 수록됐다.
 
주요 개선된 내용으로는 ▴용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률 및 용도완화 ▴특별계획구역 가능구역 제도화 도입 ▴획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 ▴준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 ▴허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 ▴전면공지·공공보행통로·공개공지 통합관리 등이다.
 
시민불편 해소를 위한 규제 완화 사항
<용도지역 상향이 없는 일반주거지역에서의 용적률·용도 완화>
 
지구단위계획구역 내 ‘용도지역 상향이 없는 일반주거지역’의 용적률 확보 기회가 많아진다. 기존에 주변 일반지역보다 다소 낮게 적용되던 기준용적률이 동일하게 적용되고, 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다.
 
예컨대 주변 일반지역의 기준용적률이 250%일 때, 기존에 지구단위계획구역은 이보다 낮은 용적률이 적용됐다면 앞으로는 용도지역상향이 없는 일반주거지역에 한해 일반지역 기준과 동일하게 적용하는 것이다.
 
지금까지의 지구단위계획구역은 일반지역보다 기준용적률을 다소 낮게 책정하고 나머지 부분을 허용용적률로 전환하여 별도 규정사항들을 준수할 경우에만 인센티브 용적률을 추가로 주고 있다.
 
또, 시민의 휴식공간 등 공적공간 확보를 위한 공개공지 확보시 법적기준을 초과해서 확보할 경우 기존에는 허용용적률 범위 내에서 부여하던 용적률 상향을, 앞으로는 신규 및 재정비 수립시에는 상한용적률까지 부여해 줄 수 있도록 규제를 완화했다.
 
건축법에서는 공개공지 의무면적 추가 확보시 용적률 1.2배 또는 높이 1.2배를 완화 적용할 수 있도록 하고 있으나, 그동안 지구단위계획 수립기준에서는 이를 허용하지 않았다.
 
건립할 수 있는 시설 규모 및 용도 제한을 완화했다. 예컨대 기존 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3천㎡미만 일때만 가능했다면 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있도록 완화 하였다.
 
예전 개발위주 시대에서는 용도지역 상향을 통하여 조정 하였으나, 도시 관리시대에 맞추어 종상향 보다는 건축물의 규모 및 용도 완화를 적용하여 다양한 지역여건을 반영한 지구단위계획을 수립할 수 있도록 유연성 있는 운영을 모색하였다.
 
<특별계획구역 가능구역 제도화 마련으로 장기 미실현 구역 시민불편해소>
 
서울시는 특별계획구역에 대한 가능구역 제도를 도입, 장기적으로 사업이 진행되지 않을 경우 구역 지정이 자동 해제되도록 해 사업 미실현에 따른 재산권 침해 등을 최소화한다.
 
앞으로 특별계획구역 가능구역 제도화 도입으로 신규지정의 경우 구역지정 후 사업이 추진되지 않은 경우 3년(2년 연장)이 되는 날 효력을 상실하고, 기존 특별계획구역은 해제 전단계로 전환할 수 있도록 한다.
 
특별계획구역 지정 후 사업 미추진으로 재산권 침해 및 주민상호간 찬반 갈등이 발생해 주민공동체가 붕괴되는 등 사회적 문제점으로 지적되어 왔던 문제점도 일부 해소될 것으로 기대된다.
현재 서울시 특별계획구역 총 441개 구역중 120개 구역만 세부개발계획이 수립되어 실현율이 27.2%로 극히 저조한 실정으로 열악한 노후불량 주거환경 개선을 위한 건축행위 기준이 마련되었다.
 
그간 건축행위 기준이 마련되지 않아 증축(개축) 및 대수선 등이 허락되지 않아 노후불량 위험건축물에서 주거생활을 하였으나, 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의 및 자문을 받아 증축 및 개축 등이 가능토록 기준을 마련하였다.
 
<자치구로 권한위임에 따른 절차간소화로 처리기한 3개월 단축>
 
서울시는 지구단위계획에서 빈번하게 변경되는 획지계획에 있어서 최대개발규모 이내에서의 획지계획 변경에 대한 권한을 자치구로 위임해 처리기한을 최대 3개월까지 단축할 수 있게 했다.
 
<준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설, 기숙사 등 건축 현실화>
 
상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화한 규정을 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 해당위원회에서 인정한 경우에는 제외하도록 해 규정내용의 현실화를 기했다.
 
시민복리 증진을 위한 공공성 강화를 위한 사항
<전면공지·공공보행통로·공개공지 통합 관리해 가로부문 공공성 증진>
 
개별 획지 내에서 공공성과 연관성이 높은 전면공지, 공공보행통로, 공개공지를 통합관리하도록 유도해 가로부문의 공공성을 증진시키고자 했다.
 
기존엔 해당부서에서 내부지침으로 각각 따로 관리됨에 따라 동일 목적임에도 효율성 및 연계성을 높이기가 어려웠다.
 
<친환경 비율은 10% 상향, 복잡한 인센티브 항목 3단계→2단계 단순화>
 
친환경 인센티브 비율은 10% 상향조정하고 1만㎡이상 건물은 의무대상 건축물로 규정하고 에너지절약 실천을 위해 신재생에너지 등을 적용하도록 하여 탄소제로 (CO2, ZERO) 도시환경 기반조성에 기여하고자 했다.
 
역사보전 및 건축물내 공익시설 설치(보육시설, 공연장)에 따른 인센티브 항목을 새롭게 추가해 유연성 있는 운영으로 지역특성을 살린 다양한 지구단위계획 수립이 가능하도록 하여 경직된 운영에서 탈피하고자 했다.
 
서울시는 25개 자치구마다 적용기준이 달라 혼선을 야기하던 규정을 동일하게 적용하도록 통일하였다.
 
기존엔 건축물의 피로티 부분을 높이 산정시 이를 포함하는 자치구가 있고 미포함하는 자치구가 있어 일관성이 없었다면 앞으로는 건축법 높이기준 적용을 원칙으로 하되 ‘건축물의 최고높이 산정시 피로티를 포함한다’와 같이 별도 명시한 경우에는 그에 따르도록 구체화해 행정의 신뢰성을 높였다.
 
주택법 의제처리와 관련한 사전자문 유효기간을 “자문일로부터 3년 이내 주택법에 의한 사업승인 신청이 없는 경우”로 구체적으로 규정해 혼란을 방지했다. 기존엔 “자문일로부터 3년 이내”로만 규정되어 있었다.
 
이제원 서울시 도시계획국장은 “앞으로도 지구단위계획이 본연의 기능은 하면서도 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획”이라고 말했다.