서울시가 청년층 등 주거약자 계층의 주거빈곤 문제를 해소하기 위해 작년에 첫 선을 보인 ‘사회주택’에 민간 사업자의 참여의 폭을 넓히기 위한 7대 사업성 개선대책을 마련·시행한다.

사회주택은 시가 토지를 매입해 민간 사업자에게 30년 이상 저렴하게 빌려주고 여기에 사업자가 주택을 신축하거나 리모델링해 입주자에게 시세 80% 이내의 저렴한 임대료로 최장 10년까지 임대하는 민관공동출자형 신개념 임대주택이다.

예컨대, 민간 사업자에 대해서는 토지 임대료를 현재보다 일정 수준 인하하는 방안을 추진하고, 시에서 지원하는 사업자의 건축비 대출한도를 70%에서 90%까지 확대한다. 또 시가 매입하는 토지의 단가는 거래시세를 분석해 현실에 맞게 상향 조정한다. 오는 3월초에는 민간위탁형태의 ‘사회주택종합지원센터’ 설치도 추진하기로 했다.

서울시는 작년 시범사업 결과 사업자 참여가 부진했던 점을 반영, 이와 같은 내용의 ‘사회주택 7대 사업성 개선대책’을 추진해 사업의 걸림돌이 되는 대못을 과감히 뽑아내고 누구나 쉽게 짓고 부담 없이 거주하는 주택(affordable housing)을 만들어 나가겠다고 밝혔다.

작년에는 260여 호 규모의 사회주택 공급을 목표로 했으나 사업성 약화 등으로 30호 규모의 토지(서대문구 창천동, 마포구 성산동) 매입에 대한 계약을 체결하는 데 그친 만큼 사업성을 크게 개선해 민간사업자가 사회주택을 쉽게 지을 수 있도록 참여를 유도한다는 계획이다.

7대 대책은 ①토지 임대료 일정수준 인하 ②지역별 토지매입 지원가격 현 시세 반영해 현실화 ③시 지원 건축비 대출한도 70%→90% 확대 ④기존 건축물 매입 및 철거비 등 사업 초기자금 시가 우선 부담 후 장기회수 ⑤지분공유형 사회주택 도입 검토 등 사업구조 다각화 ⑥서울시 공공건축가 필수 자문 ⑦사회주택종합지원센터 개설이다.

첫째, 사업자에게 임대하는 토지의 임대료를 시세 80%인 입주자 주택 임대료와 밸런스를 맞춰 일정수준 인하하는 방안을 추진한다.

기존에는 사업자가 희망하는 토지를 시가 매입해 임대할 때 토지 임대료를 ‘감정평가금액×3년 만기 정기예금금리’ 수준으로 책정했으나, 사후 입주자가 납부하는 주택 임대료가 시세의 80%인 점을 고려해 토지 임대료를 더 낮춘다는 계획이다.

이와 함께 사회주택 임대료 인상률을 준공공임대주택 수준인 ‘연 5% 이하’로 유연하게 조정하기로 했다.

둘째, 토지매입 단가를 상향 추진해 ‘입지가 양호한’ 토지도 매입이 가능하도록 지원한다. 현재는 시가 매입하는 토지의 매입단가를 12억 원 이내(평당 1,200만원 내외, 대지면적 100평 이내)로 적용하고 있지만 앞으로는 전문기관 검증을 통한 지역별 거래사례 표본조사를 실시, 지역별 지원 매입단가를 현실적으로 조정하는 것이다. 빠르면 3월 이후 매입단가가 일부 조정·적용될 예정이다.

셋째, 사업자의 건물 신축 또는 리모델링 등 건축비 조달을 위해 시가 정책자금으로 융자를 지원하고 있는 사회투자기금(5년 만기 연리 2%)의 대출한도를 70%에서 최대 90%까지 높여 영세한 사업 주체도 사업에 쉽게 참여할 수 있도록 진입장벽을 크게 낮출 계획이다.

사회투자기금은 서울시 출연금과 개인, 기업, 단체 등의 기부금 등을 통해 (재)한국사회투자가 운용하는 기금으로 사회주택, 공동체주택, 빈집 살리기 프로젝트 등 민간임대주택 공급 활성화를 위해 사업자에게 융자를 지원하고 있다.

넷째, 토지 매입 시 지상에 있는 기존 노후 건축물에 대한 매입과 철거비용을 시가 우선 부담하고 이후 장기간 회수하는 방식을 적용해 사업자의 초기 자금부담도 경감시킨다.

다섯째, 현재 ‘시-토지매입, 사업자-건물 신축(또는 리모델링)’으로 고정되어 있는 사업구조를 다각화해 토지와 건물을 합해 시와 사업자가 일정 비율로 공유하는 ‘지분공유형 사회주택’ 도입 검토를 추진한다.

30년 이상인 사업기간이 끝나면 건물만 보유한 사업자는 감가상각으로 남는 게 없다는 의견을 수용한 것이다.

여섯째, 사회주택이 날림공사로 지어지는 것을 방지하고 획일적인 디자인이 남발되는 것을 막기 위해 사업자와 서울시 공공건축가 300명 간 1:1 멘토링 제도를 도입, 설계부터 시공에 이르는 건축공정에서 필수적으로 자문이 이루어지도록 할 계획이다.

일곱째, 사업자와 입주자에게 필요한 제반 정보를 종합적으로 제공하고, 사회주택 보급 확산역할을 수행할 ‘사회주택종합지원센터’를 민간위탁방식으로 3월 초 개설할 계획이다. 이에 대해 시는 현재 수탁기관 신청을 받고 있으며 26일(화), 27일(수) 이틀간 접수 받는다.

사회주택 사업 사업자와 입주자들 간의 커뮤니케이션이 원활하게 이루어질 수 있도록 인터넷 홈페이지도 개설할 계획이다.

서울시는 이와 같은 내용의 사회주택 공급 활성화를 위한 개선 대책을 마련하고, 이 중 사업성 분석을 요하는 사항에 대해서는 전문기관에 용역을 의뢰할 계획이다.

또한, 올해 150호 공급을 목표로 사업을 추진한다는 계획으로 사업시행자를 연중 상시 모집한다고 밝혔다.

현재 참여자격은 주택 리모델링 경험과 능력이 있고 주거 문제에 관심이 높은 주택협동조합, 사회적기업, 비영리 법인이다.

다만, 올 상반기 중으로 조례개정을 통해 현재 사회적경제주체 이외에 중소기업(건설업 또는 부동산업 및 임대업종)에도 사업 참여자격을 부여할 계획이다.

참여를 원하는 단체는 매입 희망입지를 물색해 토지가격 12억 원 이내의 주택 또는 나대지를 소유주의 매매동의를 받아 제안서를 접수해야 한다. 다만, 토지매입 가격 상향을 위한 전문기관 검증이 끝나는 3월 이후에는 토지매입 가격이 현실적으로 일부 조정될 예정이다.

건설 능력이 없는 단체의 경우, 건설형 사회적기업 또는 전문건설업체와 공동으로 신청이 가능하며, 기존 건축물의 리모델링 또는 노후주택 철거 후 신축 중 사업을 선택할 수 있다.

시가 올해 공급하는 주택 150호는 입주자 맞춤형 주택으로서 입주자가 공동 이용할 수 있는 공용 커뮤니티공간을 포함하며 입주자들이 함께 어우러져 살 수 있도록 공동체 관리규약을 제정·보급해 자발적으로 운영되는 공동체주택이 되도록 할 예정이다.

사회주택 입주 대상은 1인 가구의 경우 도시근로자 가구당 월평균 소득액 70% 이하, 2인 이상 가구의 경우 100% 이하 중 모집공고일 기준으로 서울에 거주하는 무주택자다. 입주자 모집은 각 사회주택별로 공정에 따라 SH공사를 통해 연중 수시로 진행될 예정이다.

한편 서울시는 사회주택, 공동체주택, 빈집 살리기 프로젝트 등 다양한 민간임대주택 공급방식을 지속적으로 추진하기 위해‘사회주택 활성화 마스터플랜’을 상반기 내로 수립하고 본격적인 사회주택 공급 및 확산에 나설 계획이다.

정유승 서울시 주택건축국장은 “사회주택은 공공이 민간자원을 도입해 신축·리모델링에 드는 비용을 절감하고 주택공급 사업을 희망하는 민간주체는 토지구매 등 사업비 부담을 줄일 수 있어 공공과 민간이 ‘윈윈’하면서 임대주택공급을 활성화할 수 있다”며 “사상 최악의 주거난을 겪는 청년층 등에게 사회주택이 새로운 주거대안이 되고 이사 걱정, 임대료 부담, 집주인과의 갈등 등 3가지 걱정 없는 주택(worry-free housing)으로 자리매김하도록 사업을 추진해나가겠다”고 말했다.