서울 강서구 염창동 S아파트 105㎡형에 전세 사는 장모(40)씨는 다음 달 전세 재계약을 하지 않기로 했다. 전세보증금을 5000만원 올린 2억3000만원으로 하자는데 이 집에 전세 들기 전에 집주인이 이 집을 담보로 받은 융자가 1억원이나 되기 때문이다. 2년 전 4억원이 넘던 집값이 3억6000만원까지 떨어져 융자와 전세보증금을 합하면 매매값과 3000만원밖에 차이가 나지 않는다. 집값이 조금만 더 떨어진 상황에서 아파트가 경매로 넘어가면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있어서다.

요즘 집값이 많이 떨어지면서 전세보증금을 떼일까 불안해하는 세입자가 많다. 특히 융자가 많은 주택의 전세입자는 좌불안석이다. 대출이자를 감당하지 못해 경매처분되는 주택은 증가하는데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하고 있어서다. 실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택 경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이 때문에 해결되지 않은 금액이 624억7000만원이나 돼 18개월 내 최고치를 기록했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어난 셈이다.

 

전문가들은 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 들어가지 말라고 조언한다. 전세계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하라는 것이다. 법무법인 메리트 박미옥 본부장은 “요즘 주택 낙찰가는 시세의 70% 수준인 경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 서울·수도권의 경우 보통 집값의 50% 정도인 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다”고 말했다.


재계약을 하면서 전셋값이 올랐다면 확정일자를 다시 받아야 한다. 기존 계약서는 잘 보관해야 처음 전세금에 대해 우선순위를 확보할 수 있다. 집주인이 전세 계약기간에 담보대출을 받았다면 우선순위는 달라진다. 예를 들어 전세금이 기존 1억원에서 1억2000만원으로 올라 재계약을 하고 확정일자를 다시 받았다면 경매에 따른 배당 1순위는 오르기 전 1억원, 2순위는 전세 계약기간 담보대출, 3순위는 오른 금액인 2000만원 순이다.

다른 채권자보다 우선 변제받을 권리가 생기는 ‘전세권 설정 등기’를 하면 좋은데 집주인이 동의해 주지 않는 경우가 많아 쉽지는 않다. 소형임대차보증금 보호 대상인지 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 소형임대차보증금 보호 대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다. 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.