불황기가 길어지자 아파트는 크기를 가릴 것 없이 찬바람을 맞고 있다. 그나마 대세는 소형 아파트다. 환금성이 좋고 가격부담이 적은 데다 관리비를 아낄 수 있어서다. 이렇다보니 중대형 아파트는 더욱 소외돼 있다. 거래는 물론 매매가격도 떨어졌다. 매물로 내놔도 수개월 째 팔리지 않는다. 시세보다 저렴하게 내놓은 새 아파트도 미분양을 면하기 어렵다.

이런 상황에서도 강남권인 청담동, 서초동 등지의 초호화 빌라는 아파트의 거래실종 사태와 거리가 멀다. 서초구 W공인중개소 관계자는 "요즘은 아예 저렴하거나 아니면 아주 비싸고 고급스러워야 매매거래가 이뤄지는 주택 양극화 현상이 생긴 것 같다"면서 "중간가격인 중대형 아파트는 팔리지도 않지만 초대형이거나 초호화주택의 경우 거래가 꽤 있다"고 설명했다.

가격도 많이 떨어지지 않았다. 고급빌라를 주로 다룬다는 D공인 관계자는 "올 상반기 다들 부동산 시장이 안 좋다고 했지만 고급빌라 시장은 움직였다"면서 "여름 비수기가 되고 경기가 워낙 안 좋다 보니 거래가 줄고 매도-매수자 간의 가격협상도 이뤄지고 있다"고 전했다. "2~3년 전 가격이 유지되는 편이어서 아파트 등의 급락을 체감할 수 있을 정도로 크지 않다"며 는 말도 덧붙였다. 청담동 빌라 전세는 2억~3억원 정도 떨어졌지만 실감나는 편은 아니라는 게 그의 표현이다.

대체 왜 이런 반응이 나오는 걸까. 청담동 '상지카일룸3차' 522㎡는 전셋값만 30억원이다. 같은 빌라 2차 595㎡의 매물은 70억원으로 나와 있다. 이 빌라는 가수 조영남씨가 거주하는 집으로도 유명세를 타기도 했다. 올해 공시지가에서 52억4000만원으로 가장 비싼 공동주택임이 입증된 서초동 '트라움하우스5차' 전용면적 273㎡의 매물은 90억~150억원 선이다.

이 빌라들은 비싼 만큼 사생활보호가 철저하고 고급스러운 자재와 인테리어로 내부가 화려한 게 특징이다. 이곳에 사는 사람들은 대기업 오너나 임원급, 고소득 전문직 종사자들이 다수다. 유명 연예인도 있지만 이들은 소수라는 설명이다. D공인 관계자는 "일반사람은 접근도 못 한다"는 짤막한 말로 분위기를 대신했다.

이런 초호화 빌라의 강세는 해외에서도 마찬가지다. 글로벌 부동산 서비스 회사인 나이트프랭크는 지난 3월말 '2012의 부(富)보고서'에서 전 세계 2012년 1분기 고급 부동산 시장 가격이 0.4% 하락했지만 런던과 뉴욕, 마이애미, 홍콩, 싱가포르 등에서는 오히려 상승했다고 발표했다. 세금상승, 외부요인 등에 변동을 받지 않았다는 분석이다. 나이트프랭크는 고급 부동산도 경기 침체 여파를 피해가지 못하겠지만 일부 지역, 특히 신흥국의 부유층을 중심으로 고급 부동산 강세가 이어질 것이란 전망을 내놨다.

국내외의 초고급 빌라 강세현상은 소형으로의 쏠림 현상과 더불어 실수요를 중심으로 주택시장이 재편되고 있음을 보여준다. 부동산컨설팅회사 굿멤버스의 김인만 대표는 "투자보다는 실수요 위주로 주택거래가 성사되고 있다"면서 "지불여력이 되는 상위 1%가 고급빌라의 실수요자층으로 남고 , 얇아진 중산층은 소형아파트 실수요자층이 되며 주택시장이 갈리는 상태"라고 설명했다.