불황기에도 끄떡없는 고시원 투자

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불황기에도 끄떡없는 고시원 투자

박순란
등록 2011-07-27 21:25:00

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“근린상가 투자공식”

이른바 ‘부동산틈새시장’을 겨냥한 투자자들이 임대수익, 매매차익까지 얻을 수 있는 고시원투자에 관심이 늘고 있다.

정부의 부동산대책 발표이후 더욱 심화된 주택규제, 금리인상으로 인한 투자실질수익률하락또한, 물량이 부족해 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전. 월세 난은 고시원투자시장에서는 오히려 호재란다. 하지만 무턱대로 투자했다가 낭패를 보기도 십상이라고 불황기에도 끄떡없을 고시원투자 그 옥석가리기의 해답을 찾아보자.

은행에 돈 넣어 봐야 손해, 역세권 위치한 노후화된 근린상가에 3억 투자해 매달 650만원 수익창출

작년 말, 중소기업 임원에서 은퇴한 길모(56)씨.퇴직금 1억 원과 그동안 모아두었던 2억여 원 정도, 도합 3억 원 정도의 자금을 당초 계획대로 유동성을 고려하여 1년 만기 정기예금에 저축하기로 하고 거래은행을 찾았다. 하지만 따지고 보니 답답함을 금할 길이 없다.

1년 만기 정기예금에 저축을 했을 경우, 금리가 3.7%여서 1년 후 세금을 제외하고 939만원의 이자를 받게 된다. 하지만 4%대의 물가상승률을 고려한다면 적어도 1200만원은 받아야 본전이다. 1년 동안 저축을 하면 되려 -261만원의 손해를 보게 되는 것. 상황이 호전되기를 기대하기도 어려웠다. 맘은 바꾼 길모씨는 3억 원 정도의 가용자금 투자하기로 하고 투자컨설팅회사를 찾았다.

소액 투자처로 각광받고 있는 몇 개의 상품 중 고시원을 투자처로 정하고 수유역 3분 거리에 있는 실 평수 130평대 근린상가 한 개 층을 임대받았다. 총 실수는 25개실로 전실 창이 있고 각 4평대의 넓은 방으로 컨셉을 잡았다. 입실수요를 감안하여 각 실내는 리스정수기, 붙박이장, 냉장고, 22‘TV, 에어컨, 세탁기, 미니전자레인지 등 소형가전제품까지 완비하여 그야말로 몸만 쏙 들어가면 되도록 꾸몄다.

투 자 금 액	3 억
월 수익	1250만원
상가임대료+유지비용	600만원
월 순수익	650만원
연 순수익	7800만원
연 투자수익률	26%

예상수익은 50만원 X 25실 = 1250만원, 근린상가 한 개 층 월세 400만원과 운영비용 최대 200만원을 제하고도 월 650만원의 순수익을 예상할 수 있었다. 수익률로 따지면 연간 26%에 해당하는 기대수익률을 얻게 되는 셈이다. 물가상승률을 제하여도 연 22%정도의 수익률을 기대할 수 있다. 시공기간은 60여일로 3~5월까지 진행되어 6월초 오픈 후 7월 현재 단 2개의 공실만이 남아있다.

경매로 근린상가 취득 후, 고시원으로 리모델링하여 월 1000만원 수익창출

가정주부 서모(44)씨.평소 임대사업에 관심이 있던 서모 씨는 올해 초 부천역 인근에 있는 경매물건인 근린 상가 중 2개 층을 감정가의 절반 수준인 2억7천여원에 낙찰 받았다. 지상 3,4층에 각 층당평 80평씩 총 160평에 달하는 기존 학원이었다.

주변지역 임대료는 대략적으로 1500/130 만 원 정도. 두 개 층을 합쳐 3000/260만 원 정도의 월 수익을 올릴 수 있었다. 수익률로 따져보니 보증금회수금액을 제외한 실투자금 2억 4천여만 원에 대해 연간 10.5%정도의 양호한 수익률을 보였다. 물가를 고려하면 실 수익률은 6%대 정도이다. 하지만 서 씨는 좀 더 가계에 보탬이 되는 수준의 월세수익이 더 중요하다고 판단

되어 임대수익을 기존보다 늘이는 방법이 없을까 고민하다 고시원을 창업하기로 했다.

구 분	취득후 임대	리모델링후임대
투자금액(취득+리모델링)	2억 7천	5억 9천
월임대수익	보3000/월260만	보0/월1350만
실투자금액	2억 4천	5억 9천
월유지비용	50만	200만
월순수익	210만	1150만
연순수익	2520만	1억3800만
연 투자수익률	10.5%	23.4%

추후 임대 시 경쟁구도를 감안하여 컨셉은 원룸처럼 넓고 편안한 집, 입실자들 사이에 충돌을 최소화 하는 동선을 포인트로 잡았다. 총공사비는 가전 및 가구를 포함하여 3억2천여만원정도 투자금액이 늘어난다. 하지만 수익률을 비교 했을 때 연간 10%이상의 수익률이 차이가 난다. 물가수준을 고려하더라도 연 20%정도의 수익률을 기대 할 수 있었다.

고시원창업 전문 컨설팅 회사 ‘(주)아이엘V.R.D(www.aielvrd.com)'의 조일헌 대표는 위와 같은 케이스 이외에도 수익률이 저조하거나, 죽은 상권에 위치한 상가, 사용을 하고 있지 않은 상가도 고시원으로 리모델링한 후 수익률이 크게 개선된 사례가 많다며 “지금 같은 부동산 불황기에는 단기시세차익 보다는 환금성이 높은 수익형부동산에 투자할 필요가 있다” 고 전한다.

또한 “최근에는 여유자금이 부족한 예비창업자들이 대출을 할 경우 발생하는 금리부담과 유동성확보 문제를 덜어주기 위해 창업자금의 30%정도의 자금을 창업이후 수익이 발생하기 시작하는 시점까지 연기하는 후불제 방식의 프로그램을 도입하고 진행 중이다“라고 전했다.

즉, 첫 번째 사례를 볼 때 3억의 투자자금이 필요하다면, 9천만 원을 후불로 연기 가능하여 2억 1천만 원의 실투자자금만으로 고시원창업을 시작할 수 있는 셈이다. 이 경우 수익률은 연 37% 선까지 올릴 수 있으며 9천만 원의 회수는 보증금으로 대체하거나 기타 선택 가능한 방식으로 선택할 수 있다고 한다.

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