건설교통부가 24일 입법예고한 주택법 및 시행령, 시행규칙 개정안을 통해 리모델링 안전기준을 강화한 것은 꼭 필요한 안전진단마저 생략된 채 거의 재건축에 가까운 리모델링으로 안전을 위협하는 행위를 막겠다는 정책적 의지를 담고 있다. 지금의 공동주택 리모델링 제도는 단순한 주택 개·보수의 확대개념에 불과해 신축과는 달리 약식설계와 단순감리가 허용되고 안전진단의무는 생략된 채 증축 범위는 별도 제한을 두지 않고 있다는 것이 건교부의 설명이다. 따라서 최근 신축에 가까운 공동주택의 리모델링 행위는 주택의 안전을 확보할 수 있는 제도적 장치가 미흡하기 때문에 기준을 강화하는 방향으로 제도를 보완하게 됐다고 덧붙였다. 특히 개정안 내용 가운데 안전진단을 통해 골조에 문제가 있어 재건축 판정을 받은 아파트는 리모델링을 금지한 것은 리모델링 공사중이나 입주 후 만약 일어날 수 있는 붕괴의 위험을 사전에 예방하는 의미가 포함돼 있다. 골조를 보강한다 하더라도 그 비용 또한 신축보다 일반적으로 많이 들기 때문에 비용상에 있어서도 증축을 수반하는 리모델링은 권장사항이 아니다. 이와 관련 일부 재건축 조합이 반발할 가능성에 대해 한창섭 건교부 주거환경과장은 "지금 시기에 입법조치를 하지 않으면 붕괴 등 나중에 문제가 더 커진다"며 신속하게 법 개정이 이뤄져야 함을 강조했다. 개정안은 또 무제한으로 허용해 오던 공동주택의 리모델링 증축범위도 엄격히 제한하기로 했다. 공동주택의 증축범위를 각 세대 연면적의 20%로 제한하되 각 세대별로 25제곱미터(7.56평)를 넘지 못하도록 했다. 다만 계단실이나 지하주차장 면적, 발코니 등 서비스 면적은 제한 범위 대상에서 제외했다. 현행 건축법상 일반건축물은 10% 이내로 증축범위를 제한하고 있으나 공동주택에 대해서는 별도로 증축 범위가 정해져 있지 않다. 이 때문에 안전성은 보장받지 못한 채 공동주택의 무분별한 리모델링이 성행하고 앞뒤 발코니 공간이 터널 형태의 평면구성으로 변형돼 주거환경이 악화되는 현상이 나타나게 된 것이다. 정부의 이번 조치로 건설업체들이 채산성 하락 문제로 리모델링 시장에 참여하지 않을 것이라는 시각에 대해 건교부는 업체의 수익성보다 주택의 구조안전이 우선이라고 판단해 법 개정을 하는 것이라고 강조했다. 다음은 리모델링 안전기준 강화에 대해 문답으로 알아본다. - 증축범위를 왜 제한하나. ▲ 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 증축, 개축 또는 대수선을 하는 행위로 정의된다. 리모델링에 의한 건축물의 안전성 확보를 위한 규제로는 세대간의 경계벽을 헐 수 없도록 해 간접적으로 증축의 범위를 제한하고 있는 것이 전부이다. 그러나 최근 주택시장 안정을 위해 재건축규제 조치가 강화되면서 일부 재건축조합이나 시공사에서 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있는데, 사실상 신축에 가까워 안전성이 크게 위협받고 있는 것이 현실이다. 이에 따라 이번에 구조안전기준을 강화하게 됐으며 일반건축물의 증축가능 규모가 연면적의 10%인 점을 감안해 20%까지 제한키로 한 것이다. - 재건축 판정이 났는데 왜 리모델링을 금지하나. ▲구조체의 불량으로 붕괴 위험이 있다고 판단해 재건축 판정을 받은 공공주택은 리모델링시 구조체 보강을 해야 한다. 그러나 공증된 시공기준 등이 없어 구조적 안전성능·내화성능 등을 보장할 수 없으며 오히려 신축 주택보다도 건축비가 더 많이 들기 때문에 리모델링 취지에 적합하지 않다고 판단해 제한한 것이다. - 증축 범위를 일률적으로 20%로 정한 이유는. ▲ 복도식의 공동주택을 계단실형으로 리모델링을 하는 경우 현재의 복도와 발코니를 전용면적화하는 범위가 20% 수준이기 때문에 주택의 기능향상을 위한 최대한의 범위를 설정한 것이다. 다만 대형 평형의 경우는 20%를 일률적으로 적용할 경우 전용면적이 크게 늘어날 수 있기 때문에 최대 25㎡ 이하로 증축 범위를 제한했다. 또한 일반건축물의 리모델링 증축 범위가 10%인 점을 감안해 2배의 규모로 정하고 조세특례제한법에서도 리모델링을 하는 경우 증축의 범위가 20% 이내까지 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있는 점을 참고했다. - 공용면적과 서비스면적도 제한범위에 포함되나. ▲ 증축 허용범위는 전용면적 부분을 20% 이내(최대25㎡)로 증축한다는 의미이며, 계단실·지하주차장 등의 공용부분의 면적은 제한 없이 증축이 가능하다. 또한 발코니 등 전용면적에 포함되지 않는 서비스면적도 건축법령 등에서 정한 기준 이내에서 설치하는 것은 제한하지 않으므로 사실상 증축규모를 크게 제한하고 있다고 볼 수는 없다. - 개정 주택법의 시행시기는. ▲ 법개정 절차도 있고 하위법령도 수정해야 하므로 내년 3월 이후 시행이 가능할 것으로 보인다. 그러나 현행 리모델링을 위해서는 건축법령에 의한 건축심의를 거치도록 하고 있으므로 일선 지자체에서는 건축심의시 기준으로 활용하게 되기 때문에 입법예고된 내용은 시행전이라도 대부분 지켜질 것으로 보인다. - 리모델링의 기준을 강화하는 것은 재건축은 억제하되 리모델링은 활성화한다는 정부정책의 후퇴가 아닌가. ▲정부는 리모델링이 기존주택의 개·보수를 통해 수명을 연장시키고 건설폐기물을 줄이는 방안으로 각종 세제 지원 및 국민주택기금을 지원하는 등의 활성화 정책을 추진해 왔다. 그러나 최근 리모델링이 오히려 신축주택보다 건축비용이 더 많이 들고 과도한 증축으로 안전성을 보장할 수 없다고 판단해 당초 정부가 도입한 제도의 목적에 적합한 방향으로 개선하는 것이기 때문에 정책이 후퇴한 것으로 봐서는 안된다. 앞으로 합리적인 리모델링에 대해서는 계속 정책적인 지원을 할 것이다.