다음달 분양되는 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트의 실제 매입가는 주변시세의 90% 수준에서 결정되며, 실 매입가와 분양가의 차액만큼 주택채권을 매입해야 한다. 건설교통부는 ‘8·31부동산종합대책’ 후속대책으로, 분양가상한제가 적용되는 공공택지 중대형 아파트에 적용되는 ‘주택채권입찰제’의 구체적인 시행지침을 마련했다고 14일 밝혔다. 이 제도는 최초 분양자의 과도한 시세차익을 환수해 청약과열을 방지하고, 환수한 시세차익을 서민주거 안정 자금으로 활용하기 위한 제도이다. 주택채권입찰제는 공공택지 전용 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용된다. 이들 아파트 가격은 주변시세의 90% 수준에서 맞춰지며, 이 금액에서 건설사 분양가를 뺀 금액만큼 채권을 매입해 메꿔야 한다. 예컨대 신규 분양되는 45평 아파트의 주변시세가 7억 2,000만 원이라면, 이 아파트의 실제 매입가는 주변시세의 90%인 6억 5,000만원에 맞춰진다. 이 아파트의 건설사 분양가가 5억 원이라면 채권매입을 통한 손실액 1억 5,000만 원만큼 추가로 부담해야 한다. 이 때 채권매입손실액을 시장이자율을 감안한 예상손실률로 나눈 것이 채권매입상한액이 된다. 공공택지 중대형 아파트는 청약할 때 채권매입상한액 범위 내에서 매입할 채권액을 적어내야 하고, 써낸 채권액이 많을수록 당첨기회가 높아진다. 그러나 매입희망 채권액이 같을 때는 추첨으로 당첨자가 결정된다. 인근시세와 관련, 먼저 ‘인근’지역은 공공택지가 속한 시군구 중에서 유사한 생활환경을 가진 구, 읍, 면, 동 단위로 특정해 정하기로 했다. 이 지역의 ‘시세’는 매년 1월 1일 주택공시가격을 기준으로 분양시점까지의 주택가격 상승률과 공시가격의 시세반영률 등을 감안해 결정하게 된다. 예컨대 인근지역 공시가격 평균이 5억 5,000만 원이고, 주택가격 상승률과 공시비율이 각각 3%, 80%라면 시세는 7억 원이 된다. 단 비교대상은 채권입찰제 적용주택의 ±1.8평 범위 규모의 주택으로 한다. 아파트는 아파트를, 연립주택은 연립주택을 비교대상으로 삼는다. 또 채권매입상한액은 채권매입손실액(인근시세의 90%에서 건설사 분양가를 뺀 금액)을 예상손실률로 나눈 금액으로 결정된다. 여기서 예상손실률은 채권의 시장이자율을 기준으로 산정한다. 예컨대 시장이자율이 4.9%라면, 2종 국민주택채권(10년 만기, 이자율 0%)의 손실률은 약 38%가 된다. 따라서 채권매입손실액이 2억원, 예상손실률이 38%일 경우 채권매입상한액은 5억 2,600만 원이 된다. 건교부는 채권매입에 따른 자금 부담을 덜어주기 위해 채권매입이 1억 원을 넘으면 초과금액의 50%를 계약시점에, 나머지 50%는 입주시점에 낼 수 있도록 했다. 또 투기지역에서 주택담보인정비율(LTV) 규제, 6억 원 초과주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제 등은 건설사 분양가와 채권매입액을 더한 실제 매입가를 기준으로 적용된다. 건교부 관계자는 “주택채권입찰제를 통해 최초 분양자의 시세차익의 대부분을 국민주택기금으로 환수해 무주택 서민을 위한 국민임대주택 건설자금, 전세자금 등으로 활용할 것”이라고 말했다.