부동산 투기 세력의 특징 중 하나는 이른바 ‘강남 불패’로 대변되는 투기 이익에 대한 믿음이다. 그들은 과거에 그래왔듯이 정부가 아무리 강력한 대책을 마련해도 나중에는 흐지부지될 것이라는 자기 최면에 빠져 있다. 무엇보다, 땀 한 방울 흘리지 않고 몇 달 만에 수 천만 원에서 많게는 수 억 원의 돈 보따리를 안겨줬던 ‘투기의 추억’은 그들이 부동산에서 빠져나오지 못하고 약간의 틈새만 보여도 불나방처럼 뛰어드는 이유다. 정부는 이같은 투기를 막기 위해 지난해 보유세 강화를 골자로 한 8ㆍ31 부동산 정책을 내놓고 원안대로 입법화시켰다. 실제 거주가 아닌 목적의 고가 주택은 종합부동산세 등으로 인해 내놓을 수밖에 없으며, 양도 차익 역시 세금으로 철저히 환수되는 환경이 조성된 것이다. 그럼에도 강남 집값이 뛰고 있다. 정확히 말해 강남 재건축 아파트값이 오르고 있다. 일부 냄비 언론은 기다렸다는 듯 8ㆍ31 정책의 ‘약발’이 떨어졌다는 진단을 내놓고 있다. 그러나 이는 투기 세력이 재건축 규제 완화라는 틈새를 비집고 활동을 시작했기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 지난 1일 국민은행이 발표한 주택매매가격 동향에 따르면 지난달 전국 주택 가격은 전월 대비 0.3% 상승해 지난 20년간 1월 평균 상승률과 동일하게 나타났다. 일반적으로 1월은 봄 이사철을 앞두고 미리 이사하려는 수요와 방학 이사 수요 등이 맞물려 비교적 높은 집값 상승률을 보인다. 강동·송파 3.5%까지 오르기도반면 강남 지역은 전월 대비 1.0% 상승하면서 8ㆍ31 정책 발표 이후 최고치를 기록했다. 강남이라도 일반 아파트 가격 상승폭은 크지 않다. 부동산 정보업체인 부동산114 발표 자료에 의하면 올 들어 지난달 20일까지 일반 아파트 상승률은 0.5% 가량이다. 문제는 올 들어 지난달 20일까지 2.07% 상승한 재건축 아파트다. 강동구와 송파구의 경우 3.5%에까지 육박했다. 재건축 아파트는 투기적 성격이 강한 주택이다. 건물이 낡아 거주하기가 곤란하며 매매가격 대비 전세값 비율도 크게 낮아 실거주 목적으로 구입한다고 볼 수 없다. 대부분 재건축 단지들은 매매가격 대비 전세값 비율이 30% 이하다. 이같은 재건축 아파트는 용적률(대지 면적에 대한 건물 각 층의 바닥 면적 비율)과 층고 제한 등의 정부 규제에 따라 가격이 요동치기 마련이다. 최근의 재건축 아파트값 상승은 서울시 의회의 규제 완화 움직임과 밀접한 관련이 있다. 특히 재건축 승인권한을 갖고 있는 지자체가 지방선거를 앞두고 표를 염두에 둔 규제 완화를 할 것이라는 소문 또한 시장에 퍼져있다. 규제 완화 기대는 투기꾼들의 '자기 최면'실제 8ㆍ31 정책 발표 직전인 지난해 7월 말부터 10월 말까지 서울시 내 재건축 아파트값은 4.88% 하락했으나, 재건축 규제 완화 움직임이 시작된 10월 말 이후부터는 지난달까지 5% 넘게 상승했다. 그러나 이는 앞서 얘기한 것처럼 투기꾼들의 자기최면의 결과일 뿐 재건축 규제 완화는 사실상 가능성이 없다. 이미 지난해 말 건설교통부와 서울시가 현 수준의 재건축 규제를 유지하기로 합의한 바 있으며, 정부는 주택시장 안정 기반이 확고해질 때까지 재건축 규제 완화는 없다는 점을 분명히 하고 있다. 서울시는 만에 하나 의회가 재건축 규제를 완화하는 조례안을 통과시킬 경우 재심의를 요청한다는 방침이다. 이에 더해 정부는 지자체나 지방의회의 재건축 관련 승인권 일부를 아예 환수하는 방안까지 검토하고 있다. 따라서 전문가들은 현재의 집값 상승은 일시적인 현상으로 보고 있다. 대구가톨릭대 전강수 교수는 “투기라는 것은 시작이 되면 좀체로 중단하지 않는 속성이 있다”며 “기회를 엿보던 투기 세력들이 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 가격을 올리고 있다”고 지적했다. 내집마련정보사의 함영진 팀장 역시 “서울시와 정부가 재건축 규제와 관련해 제대로 공조를 하지 못해 시장 불안을 부추긴 측면이 있으나, 실제로 규제가 풀리지 않는 한 비정상적인 가격 상승이 오래가지는 못할 것”이라며 “다소 불안요인이 있긴 하지만 8ㆍ31 정책이 입법화되면서 부동산 가격은 구조적으로 안정될 수밖에 없는 틀이 만들어졌다”고 말했다. 정책 효과 본격 발휘 시점은 집행단계정부가 부동산 정책을 발표하면 곧바로 시장은 반응을 보인다. 그러나 정작 정책 효과가 발휘되는 시점은 정책이 집행되는 단계임은 당연하다. 8ㆍ31 정책의 핵심은 보유세의 강화와 양도세 중과이다. 따라서 개별 주택과 토지 가격이 공시되는 4~5월, 재산세가 부과되는 7월, 종합부동산세가 부과되는 12월, 1세대 2주택에 대해 양도세가 중과되는 내년 1월까지, 차근차근 약발은 먹혀갈 것이다. 공급 측면에서도 올해 강남 3구(강남, 서초, 송파) 입주 예정 물량이 1만1000호에 달하고, 송파신도시를 비롯해 송파, 판교, 강남권 택지지구에서 향후 5년간 10만 호 이상이 공급될 예정이다. 최근 10년동안 강남 3구 아파트 재고 증가가 1만9000호에 불과했던 것을 감안하면 주택시장을 충분히 안정시킬 수 있는 엄청난 물량이다. ‘강남 불패’의 신화를 버리지 못하는 투기 세력은 반드시 패배의 쓰라림을 겪게 될 것이다.