건설교통부가 3일 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(도시재정비촉진특별법) 시행령을 마련, 입법예고함에 따라 서울 강북 광역개발이 한층 탄력을 받을 전망이다. 이번에 마련된 시행령은 오는 7월부터 시행될 ‘도시재정비촉진특별법’을 구체화한 것으로, 서울 강북 등 도시 낙후지역의 각종 건축규제는 풀고, 인센티브는 늘림으로써 광역개발을 촉진시키는 것을 주요내용으로 한다. 이를 통해 서울 강·남북처럼 갈수록 심화되는 지역 간 격차를 줄여 균형발전의 토대를 마련하겠다는 것이다. 앞서 정부는 지난달 발표한 8·31후속대책에서 오는 9월까지 서울 강북에 2~3개, 연말까지 전국에 3~5개의 광역개발 시범지구를 지정하겠다고 밝혔다. 시행령에 따르면 특별법상 재정비촉진지구(주거지형 15만평 이상, 중심지형 6만 평 이상)로 지정된 곳은 △호수밀도, 주택접도율 등 재개발사업의 구역지정요건이 20% 범위 내에서 완화되고 △국토계획법 상한까지 용적률이 늘어나고 △전용 25.7평 초과 중대형 주택을 20~40%까지 지을 수 있다. 또 △투기를 막기 위해 재정비촉진지구로 지정된 곳에서 6평 이상 토지를 거래할 때는 토지거래허가를 받아야 한다. ◆재개발 구역지정 쉬워진다 호수밀도(ha당 주택수), 주택접도율(주택과 4m 이상 도로가 접하는 비율), 세장형·부정형·과소토지의 비율 등을 현행 시·도 조례의 20% 범위 이내에서 조정할 수 있게 된다. 현재는 호수밀도의 경우 60% 이상, 주택접도율은 30% 이하, 세장형·부정형·과소토지의 비율은 50% 이상이다. 개발 사업구역 사이에 빈 공간이 생기는 것을 막고 광역적 사업구역지정을 쉽게 하기 위해서다. 또 구역지정이 끝났더라도 부지 정형화 등을 위해 구역면적을 추가로 10%까지 늘릴 수 있다. 이처럼 구역지정요건이 완화되면 일부 단독주택 재건축사업구역도 재개발할 수 있는 길이 열린다. 특히 구릉지 등으로 떨어진 2개 이상 구역을 1개 구역으로 지정할 수 있도록 함으로써 구릉지나 공원 등의 용적률을 다른 구역의 용적률에 얹어주는 개발양도권 효과도 거둘 것으로 전망된다. ◆건축규제 풀린다 재정비촉진지구로 지정된 곳에서는 용도지역, 용적률, 층수, 학교설치 및 주차장설치 기준 등 건축규제도 크게 풀린다. 먼저 개별 용도지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역 등) 안에서 변경이 허용된다. 예컨대 전용주거지역은 일반주거지역으로, 일반주거지역은 준주거지역 등으로 바뀔 수 있다. 하지만 용도지역 간 변경은 자문위원회 자문을 거쳐야 한다. 용적률은 국토계획법이 정한 한도까지 늘어난다. 현재는 국토계획법이 정한 한도 안에서 개별 지자체들이 조례로 규정하고 있다. 예컨대 서울시 조례상 230%인 2종 주거지역의 용적률은 재정비촉진지구에서는 법정한도인 250%까지 가능해지게 된다. 또 현재 15층까지인 2종 일반주거지역의 층수 제한을 적용받지 않게 된다. 중심지형의 경우 학교부지 기준면적이 현재의 2분의 1 수준으로 줄어든다. 부설 또는 노외 주차장의 설치기준도 완화된다. ◆중대형 비율 늘어나 재정비촉진지구의 중대형 주택 비율이 20~40%로 늘어난다. 전용면적 25.7평 이하 소형 주택의 비중이 주택재개발사업의 경우 현행 80%에서 60%로, 주거환경개선사업은 현행 90%에서 80%로 각각 줄어들기 때문이다. 특히 지금은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 늘어나는 용적률의 75% 만큼 임대주택을 짓도록 하고 있지만 앞으로는 사업성이 낮은 수도권 과밀억제권역 이외 지역에서 시·도 조례로 절반(37.5%)까지 낮출 수 있도록 했다. ◆6평 이상 토지는 거래허가 받아야 앞으로 재정비촉진지구에서는 6평 이상의 토지를 사고 팔 때, 토지거래허가를 받아야 한다. 이는 재개발사업을 추진할 때 분양권이 주어지는 최소 토지규모가 6~9평이라는 점을 감안한 것으로, 투기적 토기거래를 실질적으로 방지하기 위한 것이다. 현재 서울시 뉴타운사업에서 6평 이하의 필지는 전체 필지의 12% 가량을 차지하는 것으로 분석된다. 또 재정비촉진지구에 변경사항이 있더라도 △지구 면적의 10% 미만의 변경(단 5% 이상은 도시계획위원회의 심의 필요) △지구목표연도 5년 안의 변경 △단순한 착오에 의한 면적 정정 등은 경미한 사항으로 분류돼 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 생략할 수 있다. ◆서울 강북 개발 속도 붙을 것 현재 노후주택비율은 강북의 종로구가 23.4%인 반면 강남구는 0.1%에 불과하다. 또 1인당 주거면적은 강북권인 중구와 관악구가 각각 17.2%, 17.4%로, 강남권에 속한 서초구(29.4%) 강남구(27.6%)에 비해 절대적으로 적다. 일자리 역시 강북 도심권의 업무공간 분포비율이 최근 15년간 1990년 31.2%에서 2004년 21%로 크게 줄어든 반면 강남권(90년 23.5%→2004년 31%)은 큰 폭으로 늘어났다. 정부는 오는 7월부터 특별법이 시행돼 1만평 미만의 소규모 개발사업이 최소 15만평 이상으로 광역개발되면 도로·공원 등 도시기발 시설이 획기적으로 개선돼 강남·북간 격차가 크게 줄어들 것으로 기대하고 있다. 이번 개정안에 대한 의견이 있는 기관, 단체, 개인은 오는 24일까지 건설교통부장관(참조 : 주거환경팀장, 주소 : 경기도 과천시 중앙동 1번지, 전화 : 02-2110-8602, FAX : 02-503-7313)에 의견서를 제출하면 된다. 해당 법령은 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr/정보마당/법령자료/입법예고)에서 열람할 수 있다.